Bed and breakfast adempimenti fiscali e burocratici

L’attività di “bed and breakfast”, caratterizzata dalla carenza di professionalità e dall’assenza di sfruttamento dell’immobile a scopi commerciali, può essere esercitata in forma occasionale e non esclusiva o in forma abituale ed esclusiva. Nel primo caso, non comporta l’apertura di una posizione IVA in capo al gestore, mentre nel secondo caso, presuppone una regolare tenuta della contabilità e la produzione di un reddito d’impresa, a tutti gli effetti. Infatti, come chiarito anche dall’Amministrazione Finanziaria con la R.M. 14.12.98, n. 180/E e 13.10.2000, n. 155/E, l’esercizio in forma occasionale dell’attività di fornitura di alloggio e prima colazione, c.d. “Bed & Breakfast”, esercitata in conformità della specifica normativa regionale in materia di turismo, è considerata esclusa dal campo di applicazione dell’IVA e il relativo reddito rientra tra i redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. i), TUIR. D’altro canto, se l’attività viene svolta con carattere di stabilità e specifica organizzazione di mezzi, l’esercizio della stessa assume carattere di professionalità, e quindi entra nel regime di imponibilità IVA, con obbligo di emissione di documenti fiscali (ricevute fiscali), tenuta dei registri obbligatori, iscrizione al Registro delle Imprese, posizione previdenziale INPS (cfr. Risoluzione n. 155/E/2000) e produzione di reddito d’impresa.

ASPETTI BUROCRATICI

Il primo passo da compiere è quello di rivolgersi allo sportello SUAP del Comune di pertinenza per ritirare la modulistica della SCIA. Con la SCIA, ora, l’apertura della struttura ricettiva è immediata. 

Gli allegati alla SCIA, invece, variano da Regione a Regione (planimetria, atto di proprietà o contratto di affitto, polizza assicurazione responsabilità civile a favore dei clienti, etc.). 

Tutte le Regioni chiedono che gli immobili utilizzati per l’attività siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza vigenti per le abitazioni e individuano dei requisiti minimi per le stanze.

È prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto e potrebbe essere chiesta la presenza di alcuni componenti di arredamento generici.

Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o di servizi destinati ai gestori del B&B o ad altri ospiti.

Solitamente il titolare del B&B deve avere la residenza presso la struttura. Alcune Regioni consentono però la residenza anche in altri immobili vicini alla stessa struttura.

Viene comunque sempre richiesta la reperibilità del titolare dell’attività. Nell’unità abitativa, infatti, viene normalmente data per scontata la presenza del proprietario che, nell’assistere gli ospiti, si avvale eventualmente di altri componenti del proprio nucleo familiare.

Il cliente può soggiornare nel B&B anche per periodi di tempo lunghi: il divieto di permanenza consecutiva di un cliente nella struttura varia da regione a regione. In genere, il periodo può essere rinnovato dopo una pausa almeno di 5 giorni anche questa variabile a seconda del tipo di regione.

I requisiti minimi richiesti per l’apertura di un B&B sono:

• 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola;
• conformità alle norme si sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. Anche questi possono subire delle variazioni da regione a regione.

CONDOMINIO

Il proprietario di un immobile posto in un edificio condominiale ha in linea di principio, la libertà di adibirlo a qualsiasi forma di utilizzazione.

L’art.. 1122 del C.C. non prevede infatti un condizionamento preventivo dell’esercizio delle facoltà del proprietario. Pertanto si ribadisce come nel caso di specie il proprietario non ha l’obbligo di richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale.

Nella pratica, però, sono frequenti le clausole regolamentari che fanno espresso divieto ai condomini di destinare direttamente o indirettamente le unità immobiliari di proprietà esclusiva, tra l’altro, ad albergo o pensione.

In tali casi, pertanto, per il loro utilizzo occorre verificare la compatibilità con le regole del condominio.

REQUISITI SOGGETTIVI

Chi esercita tale attività deve essere in possesso dei seguenti requisiti soggettivi:

- possesso dei requisiti morali previsti dall’articolo 11 del R.D. n. 773/1931 (T.U.L.P.S.);

- assenza di pregiudiziali ai sensi della legge antimafia;

- assenza di condanne ai sensi della Legge 20 Febbraio 1958 n. 75 (Legge Merlin).

PROFILI FISCALI

Dal punto di vista fiscale l’attività di bed & breakfast può essere esercitata in forma occasionale od in forma d’impresa.

La modalità di scelta dell’una o dell’altra soluzione dipende da fatti e circostanze oggettive. Le attività di B&B e affitto turistico possono essere occasionali qualora non ricorrano le condizioni dettate dal codice civile, art. 2082, 2083, 21951.

Semplificando va detto che il punto essenziale che qualifica l’attività d’impresa è quando vi è un esercizio che può definirsi abituale della predetta attività.

L'attività di B&B esercitata in forma di impresa o in forma occasionale presenta diversità notevoli sia dal punto di vista fiscale che previdenziale. Vediamo i principali aspetti identificativi delle due ipotesi.

L' ATTIVITA' IN FORMA OCCASIONALE

Il contribuente che gestisce un'attività di Bed and Breakfast in maniera saltuaria e senza organizzazione di mezzi non dovrà richiedere l’apertura della partita iva per l’inizio dell’attività e nemmeno l’iscrizione in camera di commercio e all’INPS.

L'Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione 18/E del 24 gennaio 2008 ha fornito alcuni chiarimenti di carattere fiscale in capo ai soggetti che svolgono attività di B&B.

In particolare è stato precisato che l’attività di B&B, se si presenta come "un’attività commerciale occasionale in quanto carente del requisito dell’abitualità, concorre a tassazione come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. i), del Tuir".

La richiamata Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate riprendendo alcune precisazioni in precedenza fornite da altre circolari, ha definitivo alcuni degli elementi che concorrono alla definizione di attività di B&B esercitata in forma occasionale.

I requisiti possono essere così riepilogati:

- Attività esercitata nella casa di abitazione (residenza)

- Deve essere a carattere stagionale

- Non sono ammessi servizi accessori

- Solo colazione e pernottamento

- Numero camere limitato

- Numero posti letto limitato

- Attività esercitata saltuariamente

- Non sono ammessi altri pasti rispetto alla colazione

- La colazione può essere servita solo a chi ha pernottato

- L'immobile deve essere destinato prevalentemente a soddisfare le esigenze abitative di colui che presta il servizio di B&B

In aggiunta a quanto evidenziato dall’Agenzia delle entrate vi sono poi altre circostanze o caratteristiche, suggerite dalla prassi operativa che potrebbero far propendere per una configurazione dell’attività in questione come reddito d’impresa piuttosto che occasionale:

• elevato turn-over degli ospiti;
• regolarizzazione di uno o più collaboratori esterni;
• non dichiarare altri redditi oltre a quello derivante dall'attività di B&B;
• numerose campagne pubblicitarie per incrementare la clientela.

Va inoltre rilevato che le singole normative regionali, talvolta, pongono un limite di giorni (es. 200 giorni l’anno) quale requisito per poter mantenere l'identità di B&B. Oltrepassare la soglia prevista potrebbe far sorgere il dubbio che l’attività è stabile e quindi qualificabile come esercizio in forma d’impresa.

Sotto il profilo tributario queste attività occasionali sono tassate come redditi diversi.

Il principio applicabile è quello di cassa: vanno dichiarati i soli proventi effettivamente percepiti.

Ogni spesa considerata “specificamente inerente” l’attività esercitata può essere dedotta nel mod. UNICO PF o nel 730, dall'ammontare dei proventi incassati.

Tale reddito farà eventualmente cumulo con gli altri posseduti dal contribuente per la liquidazione complessiva dell’IRPEF dovuta.

Il contribuente deve anche redigere e conservare un prospetto riepilogativo (da esibire a richiesta dell’amministrazione finanziaria) dove riportare l’indicazione dell’ammontare lordo dei corrispettivi e delle spese inerenti, dalla cui somma algebrica si ricava il reddito da dichiarare.

Sul punto si ricorda che le spese inerenti vanno opportunamente documentate.

IVA

Il contribuente che gestisce un'attività di Bed and Breakfast in maniera saltuaria e senza organizzazione di mezzi dovrà rilasciare al cliente una ricevuta non fiscale, datata, numerata con l’indicazione del corrispettivo incassato e del numero dei giorni di pernottamento.

In questo caso la “madre” resterà al titolare del B&B e la “figlia” verrà consegnata all’ospite. L'unico accorgimento da prendere è quello di applicare una marca da bollo da € 2,00 qualora l'importo superi € 77,47.

In alcuni comuni occorrerà addebitare ai turisti anche la tassa di soggiorno e provvedere al suo versamento.

L’ATTIVITA’ IN FORMA D’IMPRESA

Se L’attività di Bed and Breakfast viene svolta con carattere di stabilità e specifica organizzazione di mezzi, viene considerata quale attività d’impresa esercitata con carattere di professionalità, e quindi rientra nel regime di imponibilità IVA, con tutti gli obblighi connessi che ne derivano

Trattandosi di prestazioni alberghiere, c'è la possibilità per il Bed and Breakfast di non emettere fattura, (basta l’emisisone della ricevuta fiscale o dello scontrino) ai sensi dell'art. 22 D.P.R. 633/72, salvo nel caso in cui questa sia richiesta dai clienti.

Gli adempimenti obbligatori sono i seguenti:

• è necessario aprire la partita IVA (codice ATECO 55.20.51);
• iscriversi alla Camera di Commercio;
• aprire la posizione all'INPS come Gestione commercianti;
• rilascio di ricevuta fiscale o fattura se richiesta dal cliente;
• tenuta della contabilità;
• determinazione del reddito di impresa;
• applicazione dello studio di settore WG44U per il controllo della congruità e coerenza dei ricavi (esclusi i regimi agevolati);
• tassazione IRPEF, IRAP e Addizionali regionali e comunali;
• i corrispettivi sono soggetti ad IVA del 10%

I NOSTRI SERVIZI COMODAMENTE ONLINE AL PREZZO PIU' BASSO DEL WEB CLICCA QUI

About the Author