Condomini minimi: spese di ristrutturazione
L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 74 del 27 agosto 2015 ha chiarito che in caso di lavori di ristrutturazione su condomini minimi, quando i bonifici sono stati effettuati direttamente dai singoli proprietari, la detrazione per ristrutturazione (detrazione 50%) non si perde a condizione che venga richiesta l’attribuzione del cf “cumulativo”.
Dal 2012, l’agevolazione 36%-50% è normativamente ammessa per gli interventi effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali, individuate dall’articolo 1117, C.c., ovvero:
→ “1. il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
→ 2. i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
→ 3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.”
In sede di prima stesura del D.L. n. 201/2011, la detrazione per interventi su parti comuni era limitata a quelli eseguiti sulle parti comuni individuate dall’articolo 1117, C.c., n. 1, con esclusione quindi di quelle di cui ai successivi nn. 2 e 3.
Fin da subito detta previsione era sembrata anomala, anche in considerazione dei contenuti della R.M. n. 7/2010, con la quale l’Agenzia delle Entrate aveva invece già ammesso la detraibilità degli interventi edilizi effettuati su tutte le parti comuni condominiali individuate dall’articolo 1117, C.c. anche se:
→ l’art. 1, Legge n. 449/1997 (istitutiva dell’agevolazione) citava solamente quelle di cui al n. 1;
→ con R.M. n. 84/2007, l’Agenzia aveva affermato la necessità di fare riferimento esclusivamente alle parti comuni elencate al n. 1) dell’articolo 1117 in commento.
L’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 74 del 27 agosto ha affrontato il seguente caso:
→ tre fratelli;
→ un edificio con tre appartamenti (ognuno di proprietà esclusiva di ciascuno di essi) e parti comuni;
→ nel 2014 sono stati effettuati interventi di recupero, pagati dai proprietari pro-quota con bonifico bancario.
Ma, riguardo a tale tipologia di lavori, già nel 1998, quindi fin dall’entrata in vigore della Legge istitutiva (la 449/1997), l’allora Ministero delle Finanze aveva precisato che la fruizione dell’agevolazione è subordinata alla circostanza che sia il condominio l’intestatario delle fatture e l’esecutore, tramite l’amministratore o uno dei condòmini, degli adempimenti richiesti dalla normativa.
Nel caso in esame, quindi, l’accesso allo sconto fiscale sembrerebbe precluso. Non è così.
Nella Risoluzione n. 74/E del 27 agosto 2015, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, avendo i contribuenti in questione eseguito i pagamenti con la procedura giusta per la fruizione del bonus ristrutturazioni, cioè con apposito bonifico “parlante”, è stato regolarmente rispettato l’obbligo, in capo all’istituto bancario o a Poste, di operare la prescritta ritenuta dell’8% sulle somme accreditate (articolo 25 del D.L. 78/2010).
Però, la stessa Agenzia, nella Circolare 11/2014, aveva ribadito che, per fruire della detrazione relativa a spese su parti comuni, anche i condomìni minimi, quelli con non più di otto condòmini (che non hanno l’obbligo di nominare un amministratore), devono richiedere l’attribuzione del codice fiscale.
Tanto premesso, appare chiaro che il tassello mancante al buon fine è soltanto il codice fiscale del condominio. Pertanto, entro il termine della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2014, in cui sono state sostenute le spese, è necessario:
→ presentare a un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate la domanda di attribuzione del codice fiscale al condominio, tramite modello AA5/6;
→ versare mediante F24 (codice tributo 8912), a nome del condominio, con indicazione del cf attribuito, la sanzione minima di 103,29 euro, per omessa richiesta del codice fiscale;
→ inviare una comunicazione in carta libera all’ufficio delle Entrate competente in relazione all’ubicazione del condominio.
Nella comunicazione, unica per tutti i condòmini, devono essere specificati, distintamente per ciascuno di essi:
→ le generalità e il codice fiscale;
→ i dati catastali delle rispettive unità immobiliari;
→ i dati dei bonifici dei pagamenti effettuati per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
→ la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi;
→ le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio.
Infine, ogni condomino potrà inserire le spese sostenute nel periodo d’imposta 2014 nel modello Unico PF 2015 da presentare entro il prossimo 30 settembre o, se ha utilizzato il 730, nel modello 730 integrativo da presentare entro il 26 ottobre 2015.
Per concludere, la risoluzione ricorda che, non essendo necessario nel caso in esame nominare un amministratore, i contribuenti non sono tenuti a compilare l’apposito Quadro AC del modello Unico PF, in cui è prevista l’indicazione, tra l’altro, dei dati catastali degli immobili condominiali: andranno specificati nella comunicazione unica per tutti i condòmini.
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