Il regime della cedolare secca: chi può sceglierlo e come effettuare l’opzione.
Con l’introduzione della cedolare secca, D.Lgs. n. 23/2011, le persone fisiche possono scegliere una tassazione alternativa a quella ordinaria, consistente nell’applicazione di un’imposta sostitutiva. Il nuovo regime di tassazione “alternativo” rispetto a quello ordinario IRPEF è riservato alle persone fisiche in relazione ai redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
L’opzione per la cedolare secca, già in linea generale più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria, dal 2013 presenta ulteriori vantaggi per il contribuente; in particolare:
- l’articolo 4, D.L. n. 102/2013 ha previsto la riduzione dell’aliquota della cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato, che passa dal 19% al 15%;
- l’articolo 4, comma 74, Legge n. 92/2012 ha ridotto la differenza tra base imponibile in caso di cedolare secca (100%) e in caso di tassazione ordinaria (nel 2013 si passa dall’85% al 95%).
Con il D.L. “Piano casa” varato il 12 marzo 2014 l’aliquota per la cedolare per i contratti di locazione a canone concordato secca scenderà ulteriormente per il 2014 dal 15% al 10%.
L’aliquota sulle locazioni di mercato, invece, rimarrà al 21%.
Possono accedere al regime agevolato della cedolare secca:
- il proprietario;
- o il titolare di diritto reale di godimento (ad esempio l’usufruttuario) di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo e non nell’esercizio di un’impresa, di un’arte o di una libera professione.
Non possono accedere al regime agevolato della cedolare secca:
- tutti i soggetti IRES, in quanto il comma 1 dell’articolo 3, D.Lgs. n.23/2011, fa espresso riferimento alle persone fisiche;
- le società di persone, comprese le società semplici;
- gli imprenditori, relativamente ai canoni percepiti per la locazione dei c.d. immobili patrimonio di cui all’art. 90, TUIR, cioè di quegli immobili che “non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa”;
- le persone fisiche che concedono in locazione un immobile non utilizzato come civile abitazione dal locatario (es. appartamento utilizzato dal conduttore come ufficio per la propria attività professionale);
- i condomini per gli immobili affittati ad uso abitativo, oggetto di proprietà condominiale (si pensi ad esempio all’appartamento di proprietà condominiale, affittato al portiere/custode).
La possibilità di fruire della cedolare secca vale dunque per tutti i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo.
L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. È richiesta, altresì, una comunicazione preventiva all’inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell’opzione stessa.
L’opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
In entrambi i casi devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione in sede di dichiarazione dei redditi.
Il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).
L’imposta sostitutiva va applicata sull’intero canone di locazione se questo è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%: in caso contrario il reddito imponibile sarà determinato dalla rendita catastale così rivalutata.
ALIQUOTE APPLICATE
- 21% contratti a canone libero;
- 15%, in relazione ai contratti c.d. “concordati” ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98;
- dal 2014, 10% in relazione ai contratti c.d. “concordati” ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98.
IMPOSTE “SOSTITUITE”
- IRPEF;
- addizionali regionali e comunali Irpef;
- imposta di registro;
- imposta di bollo;
- Permane l’obbligo di registrazione del contratto, che assorbe anche la comunicazione alla P.S.
Per la durata di validità dell’opzione è sospesa, in via inderogabile, la possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione.
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