Riduzione canone di locazione, gli adempimenti da eseguire
In caso di riduzione del canone stabilito per la locazione di un locale, quali sono gli adempimenti da eseguire?
Per l'accordo intervenuto tra il locatore ed il conduttore per la riduzione del canone di locazione dell'originario contratto, non sussiste l'obbligo, ai fini dell'imposta di registro, di comunicare tale modifica all'Amministrazione Finanziaria. Gli artt. 3 e 17, D.P.R. 26.04.1986, n. 131, prevedono, in modo specifico, gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione. In particolare, successivamente alla stipula e alla registrazione di un contratto di locazione, le cessioni, le risoluzioni e le proroghe dell'originario contratto di locazione, devono essere registrate in termine fisso, anche se stipulate verbalmente o se il relativo contratto venga redatto nella forma della scrittura privata autenticata.
Occorre, quindi procedere, a norma del citato art. 17, al versamento dell'imposta di registro entro 30 giorni dal verificarsi dell'evento. L'accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito, non è riconducibile alle ipotesi previste negli art. 3 e 17, D.P.R. 131/1986, di cessione, risoluzione e proroga, anche tacita, del contratto. In particolare, non si ravvisa nell'accordo di riduzione del canone un'ipotesi di risoluzione del contratto originario alla luce dell'orientamento espresso dalla Suprema Corte (Sentenza 09.04.2003, n.5576) secondo cui: "(...) le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di motivazioni accessorie della correlativa obbligazione (...)". Quindi viene escluso che l'accordo di riduzione del canone debba essere obbligatoriamente comunicato all'Amministrazione Finanziaria, ai sensi del citato art. 17.
La comunicazione deve escludersi anche in base a quanto disposto dall'art. 19, D.P.R. 131/1986, secondo cui vi è l'obbligo di denunciare entro 20 giorni dal loro verificarsi gli "(...) eventi (...) che diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta". Tra questi eventi va ricordato l'aumento contrattuale del canone di locazione, cui segue la liquidazione di una maggiore imposta di registro. Il perfezionamento dell'accordo di riduzione del canone può comportare una diminuzione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro, delle imposte sui redditi e dell'Iva, e conseguentemente il pagamento di una minore imposta. Ciò è giuridicamente possibile se viene attribuita data certa all'accordo nei confronti di terzi.
La registrazione è sicuramente lo strumento più idoneo a conferire la certezza della data ad un atto di fronte a terzi, a norma dell'art. 2704 c.c. Pertanto, è possibile la registrazione volontaria del nuovo patto, ai sensi dell'art. 8, D.P.R. 131/1986, il quale prevede che anche in assenza di un obbligo di legge "chiunque vi abbia interesse può richiedere in qualsiasi momento, pagando la relativa imposta la registrazione di un atto". La facoltà di registrare volontariamente il nuovo accordo consentirà alle parti di rendere edotta l'Amministrazione Finanziaria circa il nuovo accordo intervenuto tra di loro, rendendolo certo di fronte a terzi. In occasione della registrazione, occorrerà fare riferimento al contratto originario e ai relativi estremi di registrazione.
Gli effetti della riduzione del canone di locazione sulla determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione, ai fini dell'imposta di registro, decorrono dall'anno successivo a quello in cui è stata concordata la nuova misura del canone. Il corrispettivo pattuito assumerà rilevanza anche ai fini dell'Iva e delle imposte sui redditi, fermo restando l'esercizio degli ordinari poteri di accertamento da parte dell'Amministrazione Finanziaria.
Ricapitolando quindi: per le cessioni, le risoluzioni e le proroghe anche tacite di un contratto di locazione, l'imposta di registro deve essere liquidata dalle parti contraenti e versata entro 30 giorni dall'evento (art. 17 del D.P.R. 131/1986). Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito non è tuttavia riconducibile a tali ipotesi. Pertanto, fatta salva l’ipotesi in cui l'accordo venga formalizzato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, non sussiste in capo ai contraenti l’obbligo di comunicare all’Amministrazione Finanziaria la modifica intervenuta (risoluzione n. 60/E del 2010). È comunque possibile richiedere la registrazione volontaria, pagando l’imposta di registro in misura fissa, al fine di attribuire certezza e computabilità all'accordo, posto che la diminuzione del canone determina la riduzione della base imponibile, ai fini del registro, dell'Iva e delle imposte sui redditi.
La registrazione della scrittura privata tra locatore e conduttore sconta, in ogni caso, l'imposta di bollo fin dall'origine.
Leave a Comment